Musikerhöfe Lübeck

Bestehende Quartiere besser nutzen – sozial, nachhaltig, flächensparend

Ausgangssituation
In einem Lübecker Quartier mit homogener Reihenhausstruktur und überwiegend älterer Bevölkerung entstand nach dem Rückbau eines Altenwohnheims eine zentral gelegene Brachfläche. Die geringe bauliche und soziale Durchmischung im Quartier führte zu einem Mangel an barrierefreien und bezahlbaren Wohnformen, ohne die ein generationsübergreifendes Wohnen kaum möglich ist. Die Reaktivierung der Fläche bietet daher eine wichtige Chance für die Stadt Lübeck, das Quartier funktional zu ergänzen und die Potenziale der Innenentwicklung gezielt zu nutzen.

Ziele
Angestrebt wird ein sozial und ökologisch nachhaltiges Wohnangebot, das älteren Menschen den Verbleib im Quartier ermöglicht und gleichzeitig Raum für verschiedene Alters- und Einkommensgruppen schafft – darunter junge Familien und Menschen mit Behinderung. Gemeinschaftsflächen sollen die soziale Identifikation stärken. Ergänzt wird das Konzept durch fünf Gewerbeflächen, z. B. für Physiotherapie oder eine Kinderbetreuungseinrichtung, um die unmittelbare Nachbarschaft aktiv ins Quartier einzubeziehen.
Im Sinne einer nachhaltigen Quartiersentwicklung entsteht ein autoarmes und fahrradfreundliches Wohnumfeld. Zudem kommen nachhaltige Materialien wie Holz-Beton-Hybridbauweisen, Holzfassaden mit Flachziegeln und Gründächer mit Photovoltaik zum Einsatz. Bereits im städtebaulichen Wettbewerb wurde eine effiziente Flächennutzung im gesamten Quartier als ein zentrales Entwicklungsziel formuliert.

Maßnahmen und Umsetzung
Bereits vor Beginn der Planungsphase erfolgte der Abriss des Bestandsgebäudes. Anschließend wurde ein Bebauungsplanverfahren mit einem städtebaulichen Wettbewerb durchgeführt, aus dem vier Entwürfe hervorgingen. Dabei standen kluge Grundrisslösungen und die Entwicklung vielfältiger Typologien zur Erhöhung der Wohnvielfalt im Vordergrund. Im weiteren Verlauf wurden Eigentumsrechte geschaffen, da das Grundstück im Rahmen des Erbbaurechts vergeben wird.

Bezahlbarkeit
Rund 60 Prozent der Wohnungen wurden über die Wohnraumförderung realisiert. Die geförderten Wohnungen wurden über den ersten und zweiten Förderweg umgesetzt, um bezahlbaren Wohnraum insbesondere für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen zu sichern. Aus wirtschaftlichen Gründen kamen Aufzüge ausschließlich in den viergeschossigen Gebäuden zum Einsatz. Durch Standardisierung und durchdachte Grundrissplanung (wiederkehrende Grundrisstypologien) ließen sich zudem erhebliche Einsparungen bei den Baukosten erzielen. Weitere Planungs- und Herstellungskosten konnten durch eine bewusst begrenzte Auswahl an Bauelementen eingespart werden: einheitliche Balkonform, lediglich drei unterschiedliche Fensterformate und keine Unterkellerung.

Finanzierungslücken und Herausforderungen
Bislang sind im Projekt keine Finanzierungslücken erkennbar. Ein wesentlicher Kostenvorteil war die vorhandene Erschließung des Grundstücks durch die vorherige Bebauung. Allerdings war das Bebauungsplanverfahren aufwendig und kostenintensiv, u. a. durch zahlreiche Gutachten (Regenwassermanagement, Lärmschutz etc.). Hier liegt ein erhebliches Potenzial für künftige Kosten- und Verfahrensoptimierungen.
In Städten und Gemeinden mit hohem Wohnraumbedarf – wie Lübeck – hätte das Baulandmobilisierungsgesetz genutzt werden können, um den Planungsprozess zu beschleunigen und ein langwieriges Bebauungsplanverfahren zu vermeiden. Das hätte nicht nur Zeit und finanzielle Ressourcen gespart, sondern den gesamten Planungsprozess spürbar entlastet.
Verzögerungen ergaben sich zudem durch politische Vorgaben, etwa zur Stellplatzpflicht. Das Projekt zeigt: Klare politische Weichenstellungen und effiziente Entscheidungsprozesse sind essenziell für eine zügige Umsetzung von Wohnbauvorhaben.
Ihr Fehlen kann indes unplanbare Realisierungsrisiken bedeuten.

Übertragbarkeit auf andere Städte und Gemeinden
Das Konzept der Musikerhöfe eignet sich besonders für Städte mit vorhandenen Brachflächen oder ungenutzten innerstädtischen Grundstücken. Durch die gezielte Innenentwicklung und die Kombination verschiedener Bautypologien lassen sich unterschiedliche Wohnbedarfe innerhalb verdichteter bestehender Quartiere decken – ohne neue Bauflächen zu beanspruchen. Zudem können durch eine bedarfsgerechte Nachverdichtung Umzugsketten in Gang gesetzt werden, die den Verbleib der Bewohnerinnen und Bewohner in bestehenden sozialen Strukturen ermöglicht und zugleich Platz für weitere soziale Durchmischung schafft. Der Fokus auf fahrradfreundliches Wohnen und autofreie Konzepte lässt sich zudem in vielen urbanen Zentren umsetzen.