Dachgeschossausbau der hanova

Wie einfacher Dachausbau bezahlbaren Wohnraum schafft

Ausgangssituation
In den nachgefragten Hannover Innenstadtlagen – wie in Linden oder der Südstadt – ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum hoch, insbesondere für junge Menschen, Alleinstehende und kleine Haushalte. Gleichzeitig sind freie Flächen knapp, und steigende Baukosten erschweren die wirtschaftliche Realisierbarkeit klassischer Neubauprojekte zunehmend. Viele Bestandsgebäude verfügen über ungenutzte Potenziale, etwa in Form nicht ausgebauter Dachge?schosse mit ausreichender Innenhöhe. Die Änderung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) schafft neue Rahmenbedingungen, diese Flächen wirtschaftlich für Wohnzwecke zu erschließen. Der Dachgeschossausbau in den eigenen Beständen (insgesamt über 15.000 Wohnungen) bietet für die Wohnungs?baugesellschaft hanova eine kosteneffiziente und ressourcenschonende Alternative zum Neubau.

Ziele
Die Änderung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) ermöglicht es dem kommunalen Wohnungsunternehmen hanova, bei Dachgeschossausbauten auf kostenintensive Bauelemente wie Aufzüge, Gauben oder Dachterrassen weitgehend zu verzichten. Dies erlaubt eine wirtschaftliche Planung und Umsetzung. Zusätzlich können energetische Verbesserungsmaßnahmen an Dach und oberster Geschossdecke mit dem Dachgeschossausbau verbunden werden, wodurch das gesamte Gebäude profitiert. Die neu geschaffenen Wohnungen eignen sich besonders für temporäre Wohnbedarfe (unter 10 Jahren Wohndauer), etwa für Studierende, junge Menschen oder kleinere Haushalte, bei denen Barrierefreiheit nicht erforderlich ist. Ein vorhandener Aufzug im Bestand bis auf die bisherige oberste Etage kann genutzt werden, ansonsten erfolgt die Erschließung über das Treppenhaus.

Maßnahmen und Umsetzung
Der Ausbau von Dachgeschossen erfolgt in einfachem Standard unter Nutzung des vorhandenen Raumvolumens. Durch die Änderung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wurden die bautechnischen Anforderungen und die Anforderungen
an materielle Standards gezielt reduziert: Während grundlegende statische, energetische und brandschutztechnische Vorgaben weiterhin einzuhalten sind, ist keine umfassende Anpassung des gesamten Gebäudes an den aktuellen Neubauzustand erforderlich. Zudem entfallen (häufig) Stellplatznachweise, was zusätzliche Standorte für die hanova erschließbar macht. Oftmals reicht eine einfache Bauanzeige aus – ein vollständiger Bauantrag ist nicht zwingend notwendig. Durch diese Vereinfachungen sinkt der Planungsaufwand erheblich, Genehmigungsprozesse werden beschleunigt, und wirtschaftliche Potenziale lassen sich schneller heben. So kann Wohnraum auch bei steigenden Baukosten weiterhin bezahlbar geschaffen werden.

Bezahlbarkeit
Der einfache Ausbaustandard senkt die Baukosten erheblich. Durch den Verzicht auf aufwendige Elemente bleiben die Baukosten im Regelfall unter 2.000 Euro je Quadratmeter. Daraus resultieren folgende Mietkonditionen:

• Frei finanzierte Mieten: ab 8,00 Euro/Quadratmeter (bei kleinen Wohnungen teilweise bis ca. 10,00 Euro/Quadratmeter).
• Mit Förderung durch Programme der NBank (Wohnberechtigungsschein erforderlich): Mieten zwischen 6,40 und 7,80 Euro/Quadratmeter bei zinslosen Darlehen.

Finanzierungslücken und Herausforderungen
Zwar ist der Planungsaufwand im Bestand aufgrund individueller Gebäudestrukturen kleinteiliger. Doch durch wiederkehrende Ausbauten sammelt die hanova Erfahrungswissen und etabliert standardisierte Abläufe. Das senkt langfristig die Kosten. Skaleneffekte können genutzt und die Effizienz kannerhöht werden.

Übertragbarkeit auf andere Städte und Gemeinden
Der Ausbau bestehender Dachgeschosse im einfachen Ausbaustandard stellt in Kombination mit den gesetzlich erleichterten Rahmenbedingungen ein effizientes Instrument der Innenentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten dar –ressourcenschonend, kosteneffizient und schnell umsetzbar. Besonders bei kommunalen und privaten Wohnungsunternehmen sowie Genossenschaften mit größeren Wohnungsbeständen können Skaleneffekte durch wiederholte Umsetzung und standardisierte Prozesse erzielt werden und die Bezahlbarkeit dadurch zusätzlich unterstreichen. Der pragmatische Planungsansatz und die Nutzung vorhandener Infrastruktur (Erschließung, Leitungen etc.) führen zu weiteren Kosteneinsparungen.
In verdichteten Zentren trifft die hohe Wohnraumnachfrage auf gleichzeitig geringe Baukosten – eine Win-win-Situation für Anbieter und Nutzer.