Ergänzender Neubau in Kropp

Einfach bauen, besser wohnen: Wie reduzierte Standards und Dialog Neues in alte Strukturen bringen

Ausgangssituation
Wie in vielen anderen Gemeinden ist auch im schleswig-holsteinischen Kropp (6.700 Einwohner) das Ortsbild durch eine weitgehend homogene Gebäudestruktur geprägt. Es dominieren Einfamilienhäuser, bauliche Alternativen existieren kaum. Gleichzeitig gibt es bauliche Reserven, etwa in Form großer Grundstücke oder ungenutzter Flächen im Bestand. In vielen Eigenheimen leben ältere Menschen, während passender und bezahlbarer Wohnraum für junge Familien, Alleinlebende oder ältere Menschen mit Unterstützungsbedarf fehlt. Diese strukturellen Bedingungen verdeutlichen den Handlungsbedarf, Wohnangebot und demografische Entwicklung besser aufeinander abzustimmen.

Ziel
Das Wohnprojekt in Kropp verfolgt das Ziel, bezahlbaren Wohnraum durch vereinfachte bauliche Standards und kostengünstiges Bauen zu ermöglichen. Dabei stehen vor allem Personengruppen im Mittelpunkt, die bislang auf dem lokalen Wohnungsmarkt kaum berücksichtigt werden – insbesondere Alleinerziehende sowie ältere Menschen. Auch ökologische Aspekte wurden berücksichtigt: Die Gebäude wurden 2024 im Effizienzhausstandard 40 errichtet und mit Wärmepumpen sowie Photovoltaikanlagen
ausgestattet – ein klares Bekenntnis zu Klimaschutz und nachhaltigem Ressourceneinsatz.

Maßnahmen und Umsetzung
Realisiert wurde das Projekt auf einem ehemals privat genutzten Grundstück, auf dem zuletzt ein leerstehender Supermarkt stand. Bauherr ist „Kretzschmar Detlefsen Wohnen“ (KDW eGbR). Um die Baukosten für den Neubau niedrig zu halten, wurde auf funktionale Lösungen gesetzt. Es wurde auf einen Keller verzichtet, Abstellflächen wurden in die Wohnungen integriert und Balkone als vorgefertigte Elemente realisiert. Auch auf einen
Aufzug wurde verzichtet und der Stellplatzschlüssel bewusst reduziert. Die Nachfrage nach dem Wohnangebot war groß: Rund 180 Bewerbungen gingen ein. Die Auswahl der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner erfolgte anhand sozialer und nachbarschaftlicher Kriterien, um eine stabile und vielfältige Hausgemeinschaft zu fördern.

Bezahlbarkeit
Ziel war es, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, ohne dabei auf grundlegende Wohnqualitäten zu verzichten. Bei einer Wohnfläche von rund 1.900 Quadratmetern wurden 30 Wohnungen mit Gesamtkosten von 5,6 Mio. Euro realisiert, was 2.960 Euro/Quadratmeter Wohnfläche einschließlich Grundstück entspricht (brutto). Die Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400 nach DIN 276) betrugen 2.105 Euro/Quadratmeter Wohnfläche, die gesamten Gestehungskosten einschließlich Grundstück (KG 100–800) 3.105 Euro/Quadratmeter Wohnfläche. Die Wohnungen richten sich an Haushalte mit unteren bis mittleren Einkommen und wurden über den ersten und zweiten Förderweg umgesetzt. Die Kombination aus Standardreduktion und gezielter Förderung ermöglichte somit bezahlbaren Wohnraum in einem insgesamt stark herausfordernden Investitionsumfeld (Baukosten, Zinsniveau).

Finanzierungslücken und Herausforderungen
Zu Beginn gab es im Umfeld Vorbehalte gegenüber gefördertem Wohnraum im Ortskern. Diese konnten durch das fertige Projekt und ein Jahr gelebter Praxis weitgehend entkräftet werden – heute wird das Vorhaben positiv wahrgenommen. Eine städtebauliche Herausforderung bestand in der begrenzten baulichen Ausnutzung des Grundstücks. Zwar wäre ein viertes Geschoss aus brandschutztechnischer Sicht möglich gewesen, es wurde jedoch nach § 34 BauGB abgelehnt, da es nicht in die Umgebung passte. In einem nachfolgenden Projekt wurde in einem vergleichbaren Wohnungsbau ein viertes Geschoss genehmigt. Dieses gelungene Beispiel für eine nachhaltige Ortsentwicklung liefert auch wichtige Hinweise auf mögliche Zielkonflikte in der Umsetzungspraxis: So bestehen Diskrepanzen zwischen den Vorgaben der KfW-Förderung und den kommunalen Anforderungen, beispielsweise bei Stellplätzen. Während Förderprogramme lediglich 0,3 bis 0,7 Stellplätze je Wohneinheit vorsehen, bestehen manche Gemeinden weiterhin auf einem Stellplatz pro Wohnung – was zusätzliche Kosten und Flächenverbrauch verursacht. Ein weiteres Problem ergibt sich bei der Grundstücksvergabe: Politisch sind 30 Prozent geförderter Wohnraum verankert, doch kommunale Grundstücke werden oft zu Preisen von 700 bis 900 Euro/Quadratmeter verkauft – eine Preisgestaltung, die die Wirtschaftlichkeit geförderten Wohnraums erheblich gefährdet.

Übertragbarkeit auf andere Städte und Gemeinden
Das Modell „Erleichtertes Bauen“ aus Schleswig-Holstein zeigt exemplarisch, wie durch pragmatische Anpassungen Baukosten gesenkt und Ressourcen geschont werden können, bei einer gleichzeitig sozialen Ausrichtung. Ähnliche Möglichkeiten bestehen inzwischen auch in Niedersachsen: Mit der Änderung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wurde die Voraussetzung für die Einführung des Gebäudetyps E (§ 66 NBauO) geschaffen. Dieser neue Gebäudetyp soll ein vereinfachtes Bauen ermöglichen, indem bestimmte baurechtliche Anforderungen gelockert oder Ausnahmen zugelassen werden.