Perspektiven aus dem Wohnungsmarktbericht 2025
Noch bis 2028 wächst die niedersächsische Bevölkerung getragen durch Migration leicht, bevor auch die Zuwanderung das negative Bevölkerungssaldo nicht mehr ausgleichen kann. Die Folge: Ein langfristiger Bevölkerungsrückgang. Der NBank-Wohnungsmarktbricht 2025 analysiert mit Blick auf die zukünftigen Entwicklungen, wie eine nachhaltige, bedarfsgerechte und bezahlbare Wohnraumentwicklung aussehen kann. Es zeigt sich: Für die Gestaltung zukunftsfähiger Wohnungsmärkte sind die Innen- und Weiterentwicklung des Bestands zentral.
Denn Umbauten, Aufstockungen, Umnutzungen und Nachverdichtungen ermöglichen es, Wohnraum bedarfsgerecht anzupassen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. Sie nutzen vorhandene Infrastruktur, reduzieren den CO2-Verbrauch bei der Wohnraumschaffung und erlauben oft eine schnellere Reaktion auf veränderte Nachfrage – etwa nach altengerechtem oder gemeinschaftlichem Wohnen. Das Potenzial ist erheblich: Teilungen großer Wohnungen, Dachausbauten oder die Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen können kurzfristig neuen Wohnraum schaffen.
Die Innenentwicklung umfasst dabei sowohl bauliche Maßnahmen wie An- und Aufbauten, Dachausbauten oder Nachverdichtung als auch nichtbauliche Ansätze. Dazu zählen flexible Grundrisse, neue Wohnformen oder die gezielte Aktivierung von Umzugsketten, etwa wenn ältere Haushalte passende Alternativen im Quartier finden und größere Wohnungen für Familien frei werden. Gerade hier zeigen sich bislang jedoch Hemmnisse: Hohe Mieten bei Neuvermietung und der Rückgang günstiger und sozial gebundener Wohnungen führen zu „Lock-in-Effekten“, die die Mobilität auf den Wohnungsmärkten einschränken.
Neue Impulse setzen nun der Bau-Turbo und die Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Die 2024 angepasste NBauO erleichtert insbesondere das Bauen im Bestand: Abweichungen von bisherigen technischen Standards sind möglich, genehmigungsfreie Dachausbauten werden erleichtert, Planungs- und Genehmigungsprozesse beschleunigt. Entscheidend ist dabei ein Perspektivwechsel: Bestehende Gebäude müssen nach einem Umbau nicht mehr leisten als zuvor. Das senkt Kosten und reduziert Hürden für Investitionen im Bestand.
Ergänzend eröffnet der Bau-Turbo (§ 246e BauGB) neue Spielräume im Planungsrecht. Er ermöglicht es Kommunen, für Wohnungsbauprojekte von bestehenden Festsetzungen abzuweichen und damit individuelle, lokale Lösungen umzusetzen – etwa für Umnutzungen, Nachverdichtung oder Neubauten im Bestand. Flankieren steuerliche Anreize und Städtebauförderung den Bau-Turbo ergeben sich zusätzliche Perspektiven, ohne die kommunale Planungshoheit aus der Hand zu geben.
Was bedeutet das für die Wohnraumentwicklung in Niedersachsen? Der NBank-Wohnungsmarktbericht 2025 zeigt anhand konkreter Projekte: Große Chancen liegen im Bestand. Ob einfacher Dachausbau, generationengemischte Quartiersentwicklung oder die Kombination aus Neubau und Umzugsketten: Innen- und Weiterentwicklung sind kein Nischenthema mehr, sondern müssen ein zentraler Baustein für bezahlbaren, bedarfsgerechten und klimaverträglichen Wohnraum sein. Die rechtlichen Werkzeuge sind vorhanden. Nun kommt es darauf an, dass Kommunen, Wohnungswirtschaft, Politik und Zivilgesellschaft diese Möglichkeiten konsequent nutzen. Denn die Zukunft des Wohnens in Niedersachsen liegt – ganz wörtlich – im Umbau des Bestehenden.
