Interview mit dem Niedersächsischen Bauminister Olaf Lies zum sozialen Wohnungsbau

Der niedersächsische Bauminister Olaf Lies skizzierte im folgenden Interview die Wohnbaupolitik des Landes. Das Bündnis für preiswertes Wohnen bringt alle Interessengruppen im Land an einen Tisch. Das Förderprogramm müsse so nachjustiert werden, dass die Attraktivität für Investoren und Investitionen erhöht würden. Es können aber nicht darum gehen, die Förderintensität mit immer neuen Fördermitteln nach oben zu schrauben.

Bei den Lösungsansätzen darf es keine Denkverbote geben. So sei es denkbar, eine Quote von 20 Prozent bei Neubaugebieten für den sozialen Wohnungsbau festzuschreiben. Die Aufarbeitung von bestehenden Flächenreserven, wie aufgegebene Areale der Industrie oder des Militärs sowie nicht mehr benötigte Bahnflächenhabe bei der Mobilisierung von Bauland habe eine hohe Priorität. Aus der aktuellen Wohnbaulandumfrage der NBank ergibt sich, dass knapp niedersachsenweit 70 Städte und Gemeinden zusammen über 455 ha Brachflächen verfügen, die sie für Wohnzwecke als geeignet ansehen. Zu der Gruppe mit sehr umfangreichen Brachflächen im Innenbereich gehören überwiegend große Städte und regionale Zentren wie u.a. Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Wilhelmshaven, Göttingen, Celle, Stade Hildesheim oder Aurich.


1. Sind Sie mit der aktuellen Förderkulisse Niedersachsens im Sozialen Wohnungsbau zufrieden?

Es gibt keinen Grund, mit der aktuellen Förderkulisse unzufrieden zu sein. Wir haben ein Förderprogramm für ganz Niedersachsen, das die Förderung nicht von vornherein auf bestimmte Regionen oder Gebiete begrenzt. Im Grundsatz können damit zunächst einmal alle unterschiedlichen räumlichen Bereiche und Ebenen von dem Förderprogramm des Landes profitieren. Das gilt sowohl für die Mietwohnraumförderung als auch für die Eigentumsförderung.

Trotzdem ist die Zielgenauigkeit der Förderung ein wichtiges Anliegen für uns. Insbesondere bei der Förderung des Mietwohnungsneubaus setzen wir kommunale Wohnraumversorgungskonzepte voraus. Aus diesen muss sich der Bedarf für das zu fördernde Objekt klar ergeben. Bei der Förderung handelt es sich um öffentliche Mittel. Daher muss es unser Ziel sein, dass die vorhandenen Gelder am richtigen Ort für das Richtige eingesetzt werden. Wir wollen keine neuen Wohnungen an Orten fördern, wo sie nicht benötigt werden. Akuten Wohnungsbedarf gibt es schließlich nicht im ganzen Land.

Ich bin jedoch dafür offen, auch die Förderkulisse auf den Prüfstand zu stellen und zu überlegen, was wir verbessern können. Denkbar wäre aus meiner Sicht, dass wir zukünftig wieder stärker an qualitative Merkmale anknüpfen, wie etwa an das Mietniveau oder an die Wohngeldstufen. Ich bin zudem der Ansicht, dass in allen Wohnungsmärkten Notwendigkeiten für qualitative Anpassungen in den Wohnungsbeständen bestehen und zwar unabhängig von der jeweiligen Marktanspannung. Hierzu werden wir zunächst einen engen Austausch mit den am Wohnungsmarkt wichtigen Akteuren suchen. Mir ist besonders wichtig, dass es hierbei zu einem echten Dialog kommt. Ziel ist, dass wir unser Förderprogramm so nachjustieren, dass wir die Attraktivität für Investoren und Investitionen erhöhen.


2. Wie wollen Sie private oder kommunale Investoren noch stärker als bisher dafür gewinnen, im sozialen Wohnungsbau zu investieren?

Wichtig ist mir zunächst die Botschaft, dass der soziale Wohnungsbau immer nur ein Teil der Lösung sein kann. Hier wird es in erster Linie darum gehen, die Förderbedingungen und das Förderumfeld für die Investorinnen und Investoren zu optimieren. Nur wenn wir geeignete Rahmenbedingungen herstellen, Anreize setzen und kluge Kopplungen bewirken, werden wir weitere Investitionen in den Wohnungsbau für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen anstoßen können.

In der Koalitionsvereinbarung haben wir uns zwar darauf verständigt, die Zuschussförderung im sozialen Wohnungsbau auszuweiten. Aber ich sage an dieser Stelle ganz klar: Die Lösung kann nicht darin bestehen, die Förderintensität mit immer neuen Fördermitteln weiter nach oben zu schrauben. Deshalb werden wir sorgfältig prüfen, in welchem Umfang, an welcher Stelle und zu welchen Bedingungen wir diese Zuschüsse vernünftigerweise anbieten können und wollen.

Zur Wahrheit gehört aus meiner Sicht außerdem, dass der geförderte Wohnungsbau nicht beliebig skalierbar ist. Uns sind äußere Grenzen gesetzt, die wir nur bedingt beeinflussen können. Damit meine ich etwa die Verfügbarkeit von Bauflächen, eine hohe Auslastung des Baugewerbes und der Wohnungswirtschaft, die zunächst die zahlreichen begonnenen Projekte zu Ende bringen muss.

Jenseits des geförderten Wohnungsbaus müssen wir dafür sorgen, dass Wohnungswirtschaft und Privatinvestoren auch im frei finanzierten Bereich wieder mehr im preisgünstigen Segment aktiv werden. Derzeit haben wir die Situation, dass zwar Geschosswohnungen gebaut werden, aber eben zu viel im gehobenen Segment. Hier ist jede Ebene gefordert. Der Bund, Land und Kommunen müssen die erforderlichen Bedingungen für den preiswerten Wohnungsbau schaffen.


3. Gibt es neue Initiativen, die Sie planen, um den Bau von preiswertem Wohnraum weiter zu aktivieren?

Ich sehe derzeit bei allen Beteiligten eine große Bereitschaft, den Mietwohnungsbau voranzubringen, um die Engpässe zu beseitigen. Das ist eine gute Voraussetzung, die wir nutzen und gezielt mit weiteren Maßnahmen unterstützen müssen. Besonders freue ich mich über das Bündnis für preiswertes Wohnen, das in Niedersachsen ins Leben gerufen wird.

Das Wohnraumförderprogramm habe ich bereits angesprochen. Das werden wir nach unseren finanziellen Möglichkeiten weiterentwickeln und an die Herausforderungen der Zukunft anpassen. Aber wir werden auch weitere Anreize und Maßnahmen prüfen. Dazu gehört etwa, den Ankauf von Belegungsbindungen durch die Kommunen finanziell zu unterstützen.

Zudem wollen wir weitere spezielle Problemlagen verstärkt in den Blick nehmen. Das gilt etwa für die Ostfriesischen Inseln, die seit einiger Zeit unter einem Mangel an preisgünstigem Wohnraum und hohen Mieten leiden. Hier wollen wir mit besonderen Förderkonditionen erreichen, dass geförderter Mietwohnraum mit annehmbaren Mieten entstehen kann. Entsprechendes gilt für die Studierenden, die es ebenfalls immer schwerer haben, eine für sie bezahlbare Unterkunft in unseren begehrten Universitätsstädten zu finden. Wohnheime für Studierende sollen deshalb künftig ein fester Bestandteil der Wohnraumförderung des Landes sein.

Weil knappes Bauland die Fortschritte im Geschosswohnungsneubau ein Stück weit ausbremsen kann, werden wir zudem prüfen, ob und auf welche Weise bei Neubaugebieten eine Quote von 20 Prozent für den sozialen Wohnungsbau festgeschrieben werden kann. Das wäre ein echter Gewinn. Denn durch eine entsprechende kommunale Steuerung könnte sichergestellt werden, dass in ausreichendem Umfang bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Auch wenn ich die Eckpfeiler der sozialen Wohnraumförderung, die zweifellos in einer Jahrzehnte langen Tradition stehen und sicher ihre Berechtigung haben, nicht grundlegend in Frage stellen will, so würde ich mir außerdem neue Ansätze wünschen, quasi eine Wohnraumförderung 2.0. Es darf keine Denkverbote geben, wenn es darum geht, das Ziel eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes zu erreichen. Das kann auch so weit gehen, dass wir das Bauen wieder selbst in die Hand nehmen und ein eigenes staatliches Wohnungsunternehmen gründen.


4. Oft wird angeführt, mangelnde Baulandausweisung oder hohe energetische Anforderungen seien Hinderungsgründe, um die notwendigen Wohnungsbaufertigstellungszahlen zu erreichen. Wie stehen Sie dazu?

Das Land Niedersachsen hat keinen direkten Einfluss auf die Baulandausweisung. Baurechte zu schaffen, liegt in der Entscheidung der Städte und Gemeinden. Diese verfassungsrechtlich garantierte gemeindliche Planungshoheit ist ein hohes Gut.

Aus dem Wohnungsmarktbericht 2017 geht hervor, dass die niedersächsischen Städte und Gemeinden über ein ausreichendes Bauland-Angebot verfügen, so dass sich der Grundstücksmarkt in den meisten Regionen noch ausgeglichen darstellt. Aber wir haben punktuell gravierende Probleme. Die Reserven an Bauland für den Geschosswohnungsbau sind landesweit so knapp, dass der Bedarf vielerorts nicht gedeckt werden kann.

Hier können eine langfristig angelegte, strategische Bodenvorratspolitik, der Zwischenerwerb durch die Kommunen und ein Flächenmanagement hilfreich sein. Über kommunales Bauland lässt sich eine Entwicklung zugunsten des bezahlbaren und insbesondere des sozialen Wohnungsbaus steuern, das habe ich bereits angesprochen. Eine Kommune kann bereits nach dem geltenden Recht städtebauliche Verträge abschließen, um den Bau von gefördertem Wohnraum zu sichern.

Als Umwelt- und Bauminister möchte ich aber auch auf den Zielkonflikt der Baulandausweisung mit dem Nachhaltigkeitsziel einer Reduzierung der Flächeninanspruchnahme hinweisen. Daher ist die Aufarbeitung von bestehenden Flächenreserven – aufgegebene Areale der Industrie und des Militärs sowie nicht mehr benötigte Bahnflächen – zur Minderung des Flächenverbrauches von großer Bedeutung.

Wir müssen außerdem darauf achten, dass die Neuausweisung von Flächen am Stadtrand nicht zu unterausgenutzten Nutzungsstrukturen in den inneren Stadtquartieren führt. Wir werden daher die „Quartiersinitiative Niedersachsen“ (QiN) zur Unterstützung der Klein- und Mittelstädte in den ländlichen Räumen neu starten, den Wettbewerb „Gemeinwesenarbeit und Quartiersmanagement“ zum Modellprogramm „Gute Nachbarschaft“ ausbauen und einen Regierungsentwurf zu einem niedersächsischen Quartiersgesetz in den Landtag einbringen. Dem Einwand, dass hohe energetische Anforderungen in der Regel ein Hinderungsgrund für den Wohnungsbau sind, möchte ich so nicht folgen.

Die energetischen Anforderungen an Gebäude ergeben sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Regelungen dieser Bundesverordnung müssen nach dem Energieeinsparungsgesetz auch wirtschaftlich sein. Über die Wirtschaftlichkeit der EnEV hat die Bundesregierung zahlreiche Fachgutachten erstellen lassen. Insbesondere wurde dabei untersucht, ob die vorgesehenen Regelungen der Maßnahmen ein politisches oder gesellschaftliches Ziel wirksam erreichen und ob die eingesetzten Ressourcen und Ergebnisse in einem möglichst vorteilhaften Verhältnis stehen.

Danach gehe ich erst einmal davon aus, dass die Anforderungen der EnEV generell, d. h. in der weit überwiegenden Zahl der typischen Anwendungsfälle, wirtschaftlich vertretbar sind.


5. 2019 laufen die Bundeszuweisungen für den Sozialen Wohnungsbau aus. Wird der Bund weiter aktiv bleiben und sein Engagement möglicherweise ausdehnen? Bezahlbarer Wohnraum ist immerhin ein großes Thema in der politischen Diskussion, das die Deutschen und Niedersachsen noch lange Jahre begleiten wird.

Ich bin mir mit meinen Kolleginnen und Kollegen aus den Ländern darin einig, dass der Bund den Bau bezahlbarer Wohnungen über das Jahr 2019 hinaus dauerhaft finanziell unterstützen muss. Wir sehen für die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten eine gemeinsame Verantwortung von Bund, Ländern und Kommunen.

Aktuell müssen wir die Gespräche über eine Große Koalition in Berlin noch abwarten. Aber ich bin optimistisch, dass es hier zu einer vernünftigen Lösung kommen wird. Positive Signale dafür gibt es inzwischen. Ich habe auch wahrgenommen, dass es parteiübergreifend sehr viel Unterstützung für eine weitere finanzielle Beteiligung des Bundes gibt. Allerdings müssen wir damit rechnen, dass der Bund im Gegenzug eine Mitsprache bei der Förderung einfordert, was im Kern verständlich ist.

Wir haben uns jedenfalls vorgenommen, selbst eine entsprechende Initiative zu ergreifen, wenn es auf Bundesebene nicht zu einer guten Lösung kommt. Ich gehe davon aus, dass wir dabei auch mit den anderen Ländern zusammenarbeiten können, weil in dieser Frage eben eine große Einigkeit besteht. Unser Ziel ist, dass die finanziellen Grundlagen der Wohnraumförderung auch vom Bund mitgetragen und gesichert werden.

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